Hay una pregunta que me hacen muy a menudo, normalmente cuando ya llevan un par de visitas a pisos: “oye, ¿y de hipoteca cómo voy?”. Y la verdad es que se la deberían haber hecho antes de la primera visita, no después.
Voy a intentar explicarte lo esencial sin el rollo de folleto de banco, que para eso ya tienen ellos su propia letra pequeña.
Habla con el banco antes de enamorarte de un piso
Este es el fallo que más veces veo. Alguien encuentra un piso que le encaja, se ilusiona, y solo entonces empieza a preguntar cuánto le pueden prestar. A veces cuadra. Otras veces no, y ahí empieza el disgusto. Pide una simulación (o mejor, varias, con más de un banco) antes de ponerte a mirar en serio. Es una tarde de gestión que te ahorra semanas de disgustos después.
El banco no financia lo que tú crees
Aquí hay un malentendido que repito en casi todas las primeras reuniones: el banco no presta un porcentaje del precio que tú pagas por el piso, sino de lo que ellos tasan que vale. Y esas dos cifras no siempre coinciden. Lo normal es que lleguen hasta el 80% de la tasación. El resto, más los gastos que vienen luego, sale de tu bolsillo. Por eso la cuenta que siempre hago con mis clientes es: cuenta con tener ahorrado un 25-30% del precio de compra antes de empezar a mirar en serio.
Fija, variable o mixta, y por qué no hay una respuesta única
La fija te deja la misma cuota de principio a fin, sin sorpresas. La variable se mueve con el euríbor, así que puede subir o bajar con el tiempo. La mixta es un poco de las dos cosas: un tramo inicial fijo y luego variable. Si me preguntas cuál es mejor, te voy a decir lo mismo que le digo a todo el mundo: depende de ti, de tu colchón económico y de cuánto te quita el sueño no saber qué vas a pagar dentro de cinco años. No hay una hipoteca “correcta”, hay una que encaja con tu situación.
Lo que el banco mira de ti, y no siempre te lo explican bien
Además del sueldo, miran cuánto de tus ingresos ya se va en otras deudas. La regla que suelen manejar es que el conjunto de tus cuotas (contando la hipoteca nueva) no pase del 30-35% de lo que ingresas al mes. También revisan tu historial: si tienes algún impago suelto por ahí, más vale resolverlo antes de pedir la hipoteca, no a mitad del proceso, porque eso puede tirar la operación por tierra en el peor momento.
Los gastos que se te olvidan
Desde 2019 los gastos grandes de la hipoteca (notaría, registro, el impuesto de AJD) los paga el banco, no tú, y eso alivia bastante. Pero la tasación sigue siendo tuya, y en muchos casos también tu gestoría. No es una cantidad enorme comparada con la entrada, pero si no la tienes prevista te puede descuadrar el día de la firma.
No firmes con el primero que te sonría
Los bancos no ofrecen lo mismo, ni de lejos, y la diferencia entre uno y otro se puede notar en miles de euros a lo largo de los años. Ojo también con la “vinculación” que te piden a cambio de un interés más bajo: nómina domiciliada, seguro de vida, seguro de hogar con ellos… A veces ese interés tan bueno sale más caro en el conjunto que uno algo más alto sin tanta letra pequeña alrededor.
Esta parte del proceso, la financiera, es la que más quebraderos de cabeza da, y no porque sea imposible de entender, sino porque nadie te la explica con calma antes de que la necesites. Yo suelo sentarme con mis clientes justo en este punto, antes de que hablen con ningún banco, para que lleguen sabiendo qué preguntar y qué mirar.
Si andas dándole vueltas a comprar y quieres que lo veamos juntos antes de que des el paso, llámame al 677 10 77 88 o escríbeme por el formulario de contacto.
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